Na co se zaměřit v případě koupě panelového bytu - díl 2.

Do ceny panelových bytů se nepromítá jen stavebně-technický stav domu a bytu, ale také případné právní nedostatky nebo spíše nepozornost. Některé kupující mohou nepříjemně zaskočit i potíže s financováním panelového bytu. Na jaké další oblasti tedy zaměřit v případě koupě panelového bytu pozornost?

Právní vady

Aktuální situace na trhu nemovitostí a vývoj nejen cen panelových bytů bohužel vyvíjí na potenciální zájemce velký časový tlak. Může se stát, že pod vlivem mnoha dalších zájemců o vámi vybraný panelový byt neproběhne jeho dostatečné prověření po technické ani právní stránce. Výsledkem pak mohou být buď nevýhodné nebo nesprávné smlouvy nebo podpis smluv k bytu, který má právní vady. Právní vady nejčastěji znamenají práva třetích osob. U panelových bytů to může být existence zástavního práva, věcného břemene nebo omezení vlastnických práv (ať už vznikají smluvně, ze zákona nebo rozhodnutím soudu či jiného veřejného orgánu). Tyto vady lze z veřejných zdrojů ověřit.

Větší úskalí představují nájemní smlouvy a v určité fázi řízení i skutečnost, že byt může být postižen výkonem soudního rozhodnutí nebo exekuce. Existenci posledních dvou zmíněných právních vad totiž nelze snadno zjistit. Při koupi panelového bytu je spolu s ním převáděn také spoluvlastnický podíl na pozemku pod budovou a zároveň spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, v níž se byt nachází. Při prověření právního stavu nemovitosti se seznamte i se stanovami společenství vlastníků jednotek v domě, kterými budete při koupi bytu rovněž vázáni a z nichž pro vás může vyplývat celá řada povinností.

TIP: Jako speciální kategorii při nabývání bytu je třeba označit tzv. byty družstevní, u nichž se fakticky nejedná o převod vlastnického práva k nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností. Byt je ve vlastnictví družstva, jehož se stáváte členem. Doporučujeme proto prověřit i majetkovou situaci a obsah stanov bytového družstva, které je právnickou osobou jako obchodní společností.

Okolí

Nejde jen o zeleň, občanskou vybavenost a dostupnost služeb (obchody, lékaři, školy, školky a další). Zaměřte se také na napojení na všechny formy veřejné dopravy a možnosti parkování. Pozornost věnujte i plánované výstavbě v okolí domu. Nahlédnout na aktuální územní plán vám může pomoci odhalit, že za pár let bude váš dům sousedit s průmyslovým areálem nebo nákupním centrem, v horším případě novou rychlostní silnicí.

Financování

V případě koupě panelového bytu jsou možnosti financování stejné nebo srovnatelné s pořízením jiného typu nemovitosti. Přesto existují úskalí, na která můžete při financování panelového bytu narazit. Prvním jsou už zmíněné byty družstevní, kdy koupí nezískáváte byt jako takový, ale podíl v družstvu. Takový byt nelze zastavit a financovat hypotékou. Pokud však dáte bance do zástavy náhradní nemovitost (jinou než kupovaný podíl v družstvu s nájemním právem užívání bytu, třeba byt rodičů) nebo spolu s koupí získáte od družstva příslib převodu do osobního vlastnictví, pak je financování hypotékou možné. Ve druhém případě vám banka nejprve poskytne tzv. “předhypotéku”. S bankou uzavřete dvě smlouvy, o nezajištěném předhypotečním úvěru a klasickou hypotéku. Nejprve vyčerpáte předhypotéku na úhradu kupní ceny. Až vám družstvo převede byt do osobního vlastnictví, vyčerpáte hypotéku, kterou jednorázově splatíte předhypotéku. Dále už splácíte jen klasický hypoteční úvěr.

Pozor i na skutečnost, že mnoho bank v případě poskytování hypotečních úvěrů provádí vlastní interní odhad ceny kupované nemovitosti, která může být nižší než tržní/kupní cena. Banku tak bude zajímat i stav celého domu (stupeň revitalizace). Kupující pak stojí před nepříjemnou otázkou, kde vzít chybějící prostředky na úhradu celé kupní ceny. Řešení lze najít v každé situaci, je dobré se zajímat o možnosti financování včas!

Sousedi

Než si pořídíte panelový byt (nebo jakýkoliv jiný typ bydlení) věnujte pozornost, trochu času a energie také seznámení se sousedy. Můžete získat zajímavý názor na bydlení nejen v daném domě, ale i k lokalitě jako takové. Například jaké panují v domě vztahy mezi lidmi, zapojení v péči o společné prostory a okolí, spolupráce ve společenství vlastníků nebo družstvu, jaký je přístup města nebo městské časti. Nikde jinde nezískáte upřímnou pravdu o trápeních a výhodách jako z úst člověka, který v dané lokalitě žije. Pozor ale na to, že každý má rád něco jiného, zkrátka poslouchejte mezi řádky a o slovech souseda kriticky přemýšlejte. To, že dva sousedé už léta vedou spor o rušivém štěkání jezevčíka Tondy jednoho z nich, ještě o kvalitě bydlení nic nevypovídá. Je-li to možné, vyzpovídejte sousedů více.

Ceny panelových bytů, stejně jako dalších nemovitostí, zahrnují mnoho faktorů. Nezanedbatelný vliv mají naše emoce. Prodávající v prodávané nemovitosti strávil kus života, na její zvelebování a udržování nevynaložil jen peníze, ale i čas, energii. Jeho vnímání hodnoty může být emocemi hodně ovlivněno. U koupě panelového bytu navíc koluje trhem spousta polopravd. Pokud se chcete vyhnout nejistotě, můžete před samotným jednáním o koupi nejen prověřit výše uvedené oblasti, ale také získat zdarma odhad tržní ceny panelového bytu provedený nestranným odborníkem v on-line kalkulačce Odhad-zdarma.cz.

 

Poslední články

Bydlení v centru města nebo na okraji? Jaké má (ne)výhody?

K rozhodnutí o změně stávajícího bydlení nás obvykle přivede větší životní změna. Třeba založení rodiny, změna zaměstnání nebo naopak …

Pokračovat ve čtení

Úspěšný pronájem začíná správným výběrem nájemníka

Rozhodli jste se pronajmout nemovitost? Nebo už se dokonce ozvali první zájemci? Pokud výběru nájemníka věnujete čas a energii, můžete si …

Pokračovat ve čtení