Při pronájmu bytu se často řeší nejen výše nájemného, ale také poplatky, služby, energie a zálohy. Právě v těchto položkách vzniká mezi nájemcem a pronajímatelem nejvíce nejasností.
Co platí nájemce? Co má naopak hradit pronajímatel? A které poplatky za byt nelze nájemci jednoduše přeúčtovat? Základní pravidlo je jednoduché: nájemce obvykle platí to, co souvisí s užíváním bytu. Pronajímatel naopak hradí náklady, které souvisí s vlastnictvím bytu.
To je důležité hlavně při stanovení výše nájemného. Ne všechny platby, které majitel bytu každý měsíc hradí, jsou totiž automaticky službou pro nájemce.
Co platí nájemce při pronájmu bytu
Nájemce platí především nájemné. To je částka za samotné užívání bytu. Vedle nájemného se běžně platí také zálohy na služby a případně energie.
Mezi služby, které obvykle platí nájemce, patří zejména:
- dodávka vody a stočné,
- ohřev teplé vody,
- vytápění,
- odvoz odpadu,
- osvětlení společných prostor,
- úklid společných prostor,
- provoz výtahu,
- další služby spojené s užíváním domu nebo bytu.
Jde tedy o položky, které nájemce skutečně využívá tím, že v bytě bydlí. Pokud by byt nikdo neužíval, tyto náklady by buď nevznikly vůbec, nebo by byly výrazně nižší.
Energie mohou být řešeny různě. Elektřina, plyn nebo internet mohou být převedené přímo na nájemce. V takovém případě je nájemce platí přímo dodavatelům. Pokud smlouvy zůstávají na pronajímatele, bývají energie zpravidla placené formou záloh a následného vyúčtování.
Co platí pronajímatel
Pronajímatel jako vlastník bytu hradí náklady, které souvisí s vlastnictvím nemovitosti. Nejde tedy o služby, které nájemce spotřebovává, ale o výdaje vlastníka.
Typicky sem patří:
- fond oprav,
- náklady na správu domu,
- odměny správci nebo orgánům SVJ,
- pojištění domu,
- větší opravy a investice do domu,
- technické zhodnocení nemovitosti,
- daň z nemovitých věcí.
Tyto platby nevznikají proto, že v bytě bydlí konkrétní nájemce. Vznikají proto, že někdo daný byt vlastní. Proto by je měl nést pronajímatel.
Pronajímatel je samozřejmě může ekonomicky zohlednit při nastavení výše nájemného. Neměl by je ale vydávat za běžné služby placené nájemcem.
Fond oprav: nejčastější sporná položka
Nejčastější otázka zní: platí nájemce fond oprav?
Obecně platí, že fond oprav není služba spojená s užíváním bytu. Jde o platbu vlastníka, ze které se financují opravy, údržba nebo investice do domu. Z fondu oprav se může platit například oprava střechy, fasády, výtahu, stoupaček nebo společných částí domu.
Proto by fond oprav neměl být samostatně přeúčtován nájemci jako služba.
Správnější postup je jiný: pronajímatel si své vlastnické náklady zohlední při stanovení nájemného. Nájemci pak zvlášť účtuje pouze služby a energie, které s užíváním bytu skutečně souvisí.
Proč oddělovat nájemné a služby
V praxi je velmi důležité rozlišovat:
- čisté nájemné,
- zálohy na služby,
- energie placené samostatně.
Pokud je ve smlouvě uvedena jedna souhrnná částka bez jasného rozdělení, může později vzniknout problém. Nájemce neví, kolik platí za samotné nájemné a kolik za služby. Pronajímatel pak může mít potíže při ročním vyúčtování.
Přehledné rozdělení plateb chrání obě strany. Nájemce ví, za co platí. Pronajímatel se zase vyhne sporům o to, které položky může vyúčtovat a které měly zůstat součástí nájemného.
Jak nastavit správnou výši nájemného
Právě tady často vzniká chyba. Pronajímatel se podívá na měsíční předpis plateb od SVJ a má pocit, že ho může celý přenést na nájemce. Jenže část těchto plateb jsou služby a část jsou náklady vlastníka.
Nejdříve je proto potřeba určit samotné tržní nájemné. Teprve k němu se následně připočítávají služby, zálohy a případně energie.
Na webu Odhad-zdarma.cz si můžete kromě tržní ceny nemovitosti spočítat také odhad tržního nájemného pro byt nebo rodinný dům. Výsledek vždy uvádí samotné nájemné, tedy částku bez poplatků, energií a služeb.
Díky tomu získáte čistou představu o tom, za kolik lze nemovitost reálně pronajímat. K této částce si pak můžete odděleně nastavit zálohy na služby podle konkrétního bytu a domu.
To pomáhá nejen pronajímatelům, ale i nájemcům. Pronajímatel lépe nastaví výši nájmu a nájemce může jednodušeji porovnat různé nabídky mezi sebou.
