Cena pozemku se na první pohled může zdát jednoduchá. Stačí vzít výměru, porovnat cenu za metr čtvereční v okolí a máme hotovo. Jenže v praxi to tak jednoduché není.
U pozemků totiž často rozhodují detaily, které na první pohled nejsou vidět. Jedním z nich je tvar parcely. A právě na Moravě si toho všimnete velmi rychle. Mnoho pozemků tam má podobu dlouhých a úzkých pásů, které se táhnou od silnice hluboko do krajiny.
Proč to tak je? A jak takový tvar ovlivňuje cenu pozemku?
Cena pozemku není jen o metrech čtverečních
Dva pozemky mohou mít stejnou výměru, ale úplně jinou hodnotu. Jeden může být široký, dobře přístupný a snadno zastavitelný. Druhý může mít sice stejný počet metrů čtverečních, ale je tak úzký, že se na něm prakticky nedá rozumně stavět.
Právě proto se při stanovení ceny pozemku neřeší jen lokalita a velikost, ale také:
- tvar parcely,
- šířka pozemku,
- přístup z veřejné komunikace,
- možnost napojení na sítě,
- územní plán,
- okolní zástavba,
- reálné využití pozemku.
U stavebního pozemku může být rozdíl zásadní. Široká a pravidelná parcela nabízí mnohem více možností než úzký pás, kde je složité umístit dům, dodržet odstupy od sousedů nebo vyřešit příjezd.
Proč jsou moravské pozemky často dlouhé a úzké
Úzké moravské parcely nejsou náhoda. Jejich tvar často vychází z historického způsobu hospodaření a dělení půdy. V minulosti se pozemky rozdělovaly tak, aby jednotlivé usedlosti měly přístup k různým částem půdy. Výsledkem byly dlouhé pásy polí, které navazovaly na vesnici, cestu nebo vodní tok.
Později se půda dál dělila mezi potomky. A protože se často dělila podélně, vznikaly stále užší a delší pozemky. Tento historický otisk je v krajině místy patrný dodnes.
Na mapě katastru tak můžete vidět parcely, které vypadají jako dlouhé stuhy. Pro zemědělské využití to v minulosti dávalo smysl. Pro dnešní stavební nebo investiční využití to ale může být problém.
Jak tvar ovlivňuje cenu pozemku
Tvar parcely může cenu pozemku zvýšit i snížit. Obecně platí, že čím lépe je pozemek využitelný, tím vyšší může být jeho hodnota.
U stavebních pozemků bývá ideální spíše pravidelný tvar. Například obdélník s dostatečnou šířkou, dobrým přístupem a jasnou možností napojení na inženýrské sítě. Takový pozemek je pro kupující srozumitelný a umožňuje jednodušší projektování.
Naopak velmi úzký pozemek může mít nižší cenu, i když má slušnou výměru. Problémem může být:
- nemožnost umístit běžný rodinný dům,
- složité dodržení odstupových vzdáleností,
- komplikovaný příjezd,
- špatné napojení na sítě,
- nutnost atypického projektu,
- omezený počet zájemců.
To je důvod, proč samotná cena za metr čtvereční nemusí říct celou pravdu. Levný pozemek může být levný právě proto, že s ním kupující nebude moci dobře naložit.
Úzký pozemek nemusí být bezcenný
Na druhou stranu úzký pozemek nemusí být automaticky špatný. Hodně záleží na jeho poloze, územním plánu a možnosti spojení se sousedními pozemky.
Pokud se podaří několik úzkých parcel scelit, může vzniknout výrazně hodnotnější celek. To je časté hlavně u pozemků na okraji obcí, v rozvojových lokalitách nebo tam, kde se do budoucna počítá se změnou využití území.
Scelení pozemků může zvýšit jejich praktickou využitelnost, a tím i cenu pozemku. Z malé nebo obtížně využitelné parcely se může stát atraktivní pozemek pro stavbu, zahradu, příjezdovou cestu nebo budoucí investici.
Příklad z praxe
Představte si dva pozemky o stejné výměře 800 m².
První má šířku 25 metrů, přístup z obecní komunikace a možnost napojení na sítě. Druhý má šířku jen 6 metrů a táhne se desítky metrů do délky.
Na papíře vypadají podobně. Oba mají 800 m². V praxi ale může být jejich cena výrazně odlišná. První pozemek může být dobře využitelný pro stavbu rodinného domu. Druhý může být vhodný spíše jako zahrada, zemědělský pás nebo doplněk k sousední parcele.
A právě proto je při odhadu důležité hodnotit nejen výměru, ale i reálné možnosti využití.
Co si ověřit před koupí nebo prodejem pozemku
Než budete pozemek prodávat nebo kupovat, ověřte si hlavně:
- jaký má pozemek tvar a šířku,
- zda má právně zajištěný přístup,
- co umožňuje územní plán,
- zda je možné napojení na elektřinu, vodu a kanalizaci,
- zda nejde o ornou půdu, zahradu nebo stavební parcelu,
- zda lze pozemek sloučit se sousedním,
- zda se v okolí plánuje výstavba.
Tyto informace mohou mít na cenu pozemku větší vliv než samotná výměra.
Jak zjistit cenu pozemku
Cena pozemku se odvíjí od lokality, velikosti, tvaru, přístupu, územního plánu i toho, co lze s pozemkem reálně dělat. Zvlášť u úzkých moravských parcel je proto dobré nespoléhat jen na jednoduché porovnání ceny za metr čtvereční.
Pokud chcete získat orientační představu o hodnotě svého pozemku, můžete využít online kalkulačku na webu Odhad-zdarma.cz. Odhad ceny nemovitosti získáte zdarma, online a bez zadávání kontaktních údajů.
