Dražba nemovitosti představuje jednu z možností prodeje nebo koupě nemovitosti. Přesto je mezi prodávajícími i kupujícími spojena se strachem a obavami. Na straně prodávajících bývá spojována s domněnkami, že se týká jen majitelů v exekuci, neschopných hradit své závazky. Na straně kupujících z důvodu složitosti a neznalosti, jak taková koupě nemovitosti v dražbě vlastně probíhá. Přinášíme přehled toho nejdůležitějšího, co vás v případě zájmu o koupi nemovitosti v dražbě čeká a jak postupovat.
Dražba nemovitosti
Může být dobrovolná nebo nedobrovolná. Pro případné zájemce o koupi však nemá typ dražby na samotný průběh a postup zásadní vliv. Pro dobrovolnou dražbu se rozhodne majitel nemovitosti z vlastní vůle, nedobrovolná dražba může proběhnout i proti vůli majitele nemovitosti. Představuje často jedinou a poslední možnost, jak může věřitel vymáhat pohledávku za dlužníkem - majitelem nemovitosti. K jejímu uspořádání obvykle dochází na návrh exekutora, insolvenčního správce nebo třeba finančního úřadu.
Co je dobré vědět o dražbě nemovitosti
1. Kde najdu nemovitosti v dražbě
Najdete je na webových stránkách dražebních společností, na stránkách exekutorské komory, daňové správy nebo mezi inzeráty realitních portálů a společností.
2. Pravidla dražby
Dražby se řídí zákonem o veřejných dražbách. Dražba konkrétní nemovitosti se vedle zákona řídí dvěma důležitými dokumenty. Navrhovatel a dražebník (společnost organizující dražby) uzavírají smlouvu, která například specifikuje draženou nemovitost, nejnižší podání (minimum, za které je nemovitost možné vydražit) a další zákonem stanovené údaje. Druhým důležitým dokumentem je dražební vyhláška. Kupující v ní najde mnoho zásadních a užitečných informací: popis nemovitosti, její velikost, obytnou a užitnou plochu a další důležité parametry. Součástí informací o nemovitosti je i znalecký posudek sodhadem tržní ceny. Také je v ní uvedena počáteční cena, výše minimálního příhozu, datum a přesný čas jak začátku, tak konce dražby. Určitě si dražební vyhlášku před samotnou dražbou dobře prostudujte!
3. Prohlídka dražené nemovitosti
Ze zákona musí být umožněny alespoň dvě prohlídky nemovitosti v různých termínech. Informace o nich najdete v dražební vyhlášce. U nedobrovolných dražeb se může stát, že majitel nemovitosti nespolupracuje, prohlídku neumožní a je tak možná jen venkovní prohlídka. V konečném důsledku je tak dlužník sám proti sobě, protože nemusí v dražbě dosáhnout nejvyšší možné prodejní ceny. Pro případné kupující to sice znamená nemožnost prohlédnout si nemovitost, ale také možnou výhodu v podobě potenciálně nižší ceny.
4. Dražební jistota
Dražebníci mohou od kupujících požadovat složení dražební jistoty. U nemovitostí tomu v praxi bývá vždy. Informace o její výši i způsobu zaplacení najdete v dražební vyhlášce. K dražbě je nutné se přihlásit nebo registrovat, a to i v případě dnes již běžných elektronických dražeb. Součástí přihlášky je i ověření vaší totožnosti. V den konání dražby přihazujete cenu a vyhrává ten, kdo nabídne nejvyšší cenu. Pokud dražený předmět vydraží někdo jiný, bude vám celá částka jistoty vrácena. V případě, že budete v dražbě úspěšní a vyhrajete, máte povinnost do stanoveného data uhradit kupní cenu. Pokud kupní cenu nezaplatíte, dražební jistota vám propadne. Dražební jistota slouží pro úhradu odměny dražebníka a jeho dalších nákladů, které s organizací dražby souvisí.
5. Převod vlastnického práva
Majitelem nemovitosti se stáváte v okamžiku “úderu kladívka”, tedy v okamžiku nabytí právní účinnosti příklepu v dražbě. Nejprve ale musíte uhradit zbývající část kupní ceny. Až pak jsou přepsána vlastnická práva v katastru nemovitostí.
6. Zástava a další omezení vlastnického práva
U dobrovolné dražby ručí za vady majitel nemovitosti a po vydražení nezanikají zástavní práva, věcná břemena ani další práva třetích osob. U nedobrovolné dražby navrhovatel za vady neodpovídá. Příklepem zaniká případné předkupní právo a ze zástavních práv zanikají jen ta, která jsou mladší než nejstarší přihlášená pohledávka.
7. Financování
V případě dražby nelze využít standardní hypoteční úvěr. Nemovitost v dražbě totiž nelze použít pro zajištění hypotéky. Většina bank už ale umí nabídnout řešení v podobě tzv. předhypotečního úvěru nebo dočasně nezajištěného úvěru. Jeho nevýhodou bývá vyšší úrok, který platíte, než bude možné úvěr zajistit vydraženou nemovitostí. Samozřejmě je možné dočasně využít k zástavě náhradní nemovitost, například v rámci rodiny, následně ji pak z hypotéky vyvázat a nahradit vydraženou nemovitostí. Zjistěte si proto možnosti a informace předem.
Každá dražba má svá pravidla. Podmínky dražby jsou předem jasně dané, bez možnosti je měnit. Je-li nemovitost zatížena zástavními právy, je typ dražby zásadní. Pokud plánujete, že se dražby zúčastníte, pečlivě čtěte dražební vyhlášku a když si nebudete jistí, ptejte se dražebníka. Dražby se můžete zúčastnit i jen jako pozorovatel.
