Úroveň bydlení v panelových bytech díky rozsáhlým revitalizacím a modernizacím panelových domů v posledních letech výrazně vzrostla. Rovněž rekonstrukce bytů samotnými majiteli přispěly k znovu narůstající oblibě bydlení v tzv. “panelácích”. Od bydlení v novostavbách tak mnohdy nejdou odlišit nejen pouhým okem, ale i technologie a kvalita bydlení se novostavbám výrazně přiblížily. Přestože bydlení v panelovém domě postupně ztrácí pověst nekvalitního bydlení, otazníky nad tzv. “družstevním vlastnictvím” v kupujících stále vzbuzují mnoho obav. Jaké jsou ve skutečnosti rozdíly i možné výhody jednotlivých forem vlastnictví panelového bytu? Je družstevní panelový byt opravdu horší volbou než byt v osobním vlastnictví?
Formy vlastnictví panelového bytu
Družstevní vlastnictví
Byt ve vlastnictví formou členského podílu v družstvu, zjednodušeně a častěji používané “družstevní vlastnictví”, znamená, že nevlastníte byt přímo. Nejste evidováni jako vlastníci bytu, ale máte členský podíl v družstvu s právem nájmu na konkrétní byt. Byt vlastní bytové družstvo, které je právnickou osobou, má své orgány a stanovy. Mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva je vždy uzavřena nájemní smlouva. Z uvedeného vyplývá, že jako člen bytového družstva se nestáváte vlastníkem bytu jako takového, ale jste pouze nájemcem bytu ve vlastnictví družstva. Podmínkou účasti v družstvu i vzniku nájmu je složení členského vkladu členem družstva nebo jeho předchůdcem. Za převod členského podílu na nového člena může družstvo požadovat administrativní poplatek. Základním dokumentem, kterým se družstvo řídí, jsou stanovy. V nich zjistíte veškerá práva a omezení, která vás v případě pořízení družstevního bytu čekají. S bytem tedy nemůžete volně nakládat.
Model družstevního bydlení stojí někde na rozhraní mezi bydlením vlastnickým a nájemním. Dům je v katastru nemovitostí obvykle zapsaný jako jeden celek vlastněný družstvem, které pronajímá jednotlivé byty svým členům, byty nejsou v katastru zapsány samostatně. Družstevní byt a jeho nájemce tak v podstatě nelze dohledat. Každé družstvo je vedeno jako právnická osoba v obchodním rejstříku, ale konkrétní byt nebo „vlastníka“ bytu veřejně nezjistíte.
Osobní vlastnictví
Panelový byt v přímém vlastnictví (“osobním vlastnictví”) je evidován v katastru nemovitostí a každý může znát a dohledat vlastníka daného bytu. Osobní vlastnictví se vztahuje vždy na konkrétní bytovou jednotku v panelovém domě. Je-li v domě více než pět bytových jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví různých osob, vzniká ze zákona společenství vlastníků jednotek, které je zvláštním typem právnické osoby. Také společenství vlastníků jednotek má své orgány a stanovy, které především definují fungování, práva a povinnosti vlastníků bytových jednotek v souvislosti se správou tzv. domu a pozemku, tedy společných prostor. Toto společenství vlastníků jednotek však byty nevlastní, vlastní je jednotliví majitelé bytů.
Pronájem
Poslední formou, ne však vlastnictví, je možnost pronájmu bytu v osobním nebo družstevním vlastnictví nebo bytu ve vlastnictví obce či města, někdy označovanými jako státní byty. V tomto případě je po právní stránce vlastníkem buď konkrétní osoba, družstvo nebo obec a vztah i veškerá práva a povinnosti pro případného nájemce jsou definována v nájemní smlouvě mezi vlastníkem bytu a nájemcem.
Osobní nebo družstevní vlastnictví panelového bytu - přehled rozdílů
Družstevní panelový byt
- Vlastníkem je družstvo.
- Družstvo stanovuje pravidla pro nové členy=na koho může být převeden členský podíl.
- Byt lze pronajmout jen se souhlasem družstva.
- Převod členského podílu nepodléhá zápisu do žádného rejstříku, je prakticky okamžitý.
- Byt ani “vlastník” není veřejně dohledatelný.
- Daňové záležitosti řeší družstvo.
Panelový byt v osobním vlastnictví
- Vlastníkem je konkrétní osoba.
- Byt může vlastník komukoliv prodat dle svého uvážení.
- Vlastník může byt pronajmout bez souhlasu ostatních vlastníků.
- Převod panelového bytu na nového majitele podléhá zápisu do katastru nemovitostí a trvá déle.
- Byt i jeho vlastník jsou veřejně dohledatelní.
- Daňové záležitosti řeší každý vlastník samostatně.
Forma vlastnictví panelového bytu má vliv i na jeho cenu.Družstevní byty jsou levnější než byty v osobním vlastnictví. V některých lokalitách a regionech až o desítky procent. Zároveň má ale družstevní vlastnictví svá omezení, díky kterým nejsou družstevní panelové byty tolik vhodné pro investici a případný pronájem. Pro některé zájemce však může být zajímavá anonymita spojená s bydlením v takovém bytě. Při rozhodování o případné koupi panelového bytu, ať už v osobním či družstevním vlastnictví, vám pomůže odborný nezávazný odhad tržní ceny v on-line kalkulačceOdhad-zdarma.cz.
