při prvních myšlenkách na pořízení panelového bytu se vyplatí do úvah zahrnout také možnosti financování. Je dobré zvážit nejen aktuální finanční, osobní a rodinnou situaci, ale přemýšlet i o možných a plánovaných změnách v budoucnosti. Ne vždy je nejlepším řešením vložení veškerých úspor do koupě bytu. Jaké možnosti financování panelových bytů máte? A jak ze všech možností vybrat tu správnou pro vás?
Přehled hlavních možností financování panelových bytů
Koupi panelového bytu lze obecně financovat buď z vlastních zdrojů (úspory, prostředky z prodeje jiné nemovitosti a další vlastní zdroje), nebo si na jeho koupi půjčíte (soukromě od fyzické osoby nebo od finanční instituce). Pokud pro financování zvolíte úvěr, rozlišujeme je podle
- účelu:Může jít o úvěr účelový=poskytovateli půjčky dokládáte, na co půjčené finance použijete, v případě panelového bytu se jedná o účelové úvěry na bydlení. Nebo úvěr neúčelový=účel použití prostředků nedokládáte a půjčené peníze tak můžete použít na cokoliv. Nejčastěji využívaným účelovým úvěrem na bydlení je hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření. Oproti neúčelovému úvěru jsou poskytovány ve vyšších částkách a za nižší úrokové sazby, představují tak levnější variantu financování.
- zajištění:Forem zajištění úvěru existuje více (např. ručení, bankovní záruka, směnka), z pohledu financování bydlení je důležité především rozlišení, zda úvěr bude nebo musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti.
Specifika financování družstevních panelových bytů
Družstevní byt jako člen družstva nevlastníte a nemůžete s ním bez souhlasu družstva volně nakládat. Proto takový byt nelze zastavit a financovat hypotékou. Pokud však dáte bance do zástavy náhradní nemovitost (jinou než kupovaný podíl v družstvu s nájemním právem užívání bytu, třeba byt prarodičů nebo rodičů) nebo spolu s koupí získáte od družstva příslib převodu do osobního vlastnictví, pak je financování hypotékou možné. Ve druhém případě vám banka nejprve poskytne tzv. “předhypotéku”, což je v podstatě účelový úvěr na bydlení nezajištěný nemovitostí. S bankou uzavřete dvě smlouvy, o nezajištěném předhypotečním úvěru a klasickou hypotéku. Nejprve vyčerpáte předhypotéku na úhradu kupní ceny a až vám družstvo převede byt do osobního vlastnictví, vyčerpáte hypotéku, kterou jednorázově splatíte předhypotéku a dále už splácíte jen klasický hypoteční úvěr. Jestliže nemáte možnost ručit jinou nemovitostí, ani nemáte příslib získání bytu do osobního vlastnictví, můžete využít úvěr ze stavebního spoření. Případně využít kombinaci více úvěrů ze stavebního spoření, má-li produkt sjednáno více členů rodiny.
Výhody financování panelových bytů v osobním vlastnictví
Majitelé bytu v osobním vlastnictví mohou byt zastavit a tedy financovat jak hypotečním úvěrem, tak úvěrem ze stavebního spoření. Skutečnost, že jednotlivé bytové jednotky v osobním vlastnictví jsou zapsané v katastru nemovitostí má i tu výhodu, že je snadné zjistit nejvýznamnější informace o bytu, který se rozhodnete koupit. V katastru nemovitostí je uveden nejen vlastník, ale také jednotlivá omezení vlastnického práva, tedy zda je byt zastaven, zda je zatížen věcným břemenem či předkupním právem třetí osoby. Pokud je byt zatížen jiným zástavním právem nebo věcným břemenem, není jako zástava hypotečního úvěru pro banky akceptovatelný. Banka poskytující hypoteční úvěr vždy vyžaduje, aby její zástava byla první v pořadí. Pokud se rozhodnete koupit byt zatížený právem třetí osoby a koupi financovat hypotékou, budete muset bance opět nabídnout jako zástavu náhradní nemovitost.
Hypotéka vs. úvěr ze stavebního spoření
Hypoteční úvěr
Je nejčastější volba při pořízení vlastního bydlení. Je to úvěr, který byl bankami vytvořen speciálně pro tento účel. Kolik přesně vám banka půjčí, závisí na jedné straně na vaší schopnosti splácet, na straně druhé také na pořizované a zastavované nemovitosti. Většina bank hodnotí těchto 7 podmínek: příjem, bonita (poměr příjmů vůči splátkám), věk, občanství nebo pobyt v ČR, záznamy v registrech dlužníků, hodnota zástavy a podmínky stanovené Českou národní bankou. Podle aktuálních podmínek České národní banky pro hypotéky nesmí výše úvěru přesáhnout 90 % z hodnoty domu nebo bytu, kterým za úvěr ručíte. Poměr výše splátek vůči čistému měsíčnímu příjmu může být maximálně 50 %. Ručení nemovitostí je další základní charakteristika hypotečního úvěru. Pokud však splníte všechny podmínky banky, můžete získat až desítky milionů korun.
Úvěr ze stavebního spoření
Představuje další možnost financování bydlení. Má dvě základní varianty, které se liší podle částky, kterou už máte na stavebním spoření našetřenu. První variantu, tzv. „klasický úvěr ze stavebního spoření“, získáte až po naspoření určité sumy z cílové částky (obvykle se pohybuje mezi 30 % a 50 %). Zároveň musíte spořit alespoň 2 roky a získat dostatečné hodnotící číslo (odvíjí se od doby spoření a naspořené částky). Spořitelna vám pak půjčí až tolik peněz, kolik vám zbývá k dosažení cílové částky. Druhou variantu, tzv. „překlenovací úvěr“, můžete získat hned, jakmile si spoření založíte. Současně spoříte a splácíte tento úvěr. Dokud ale nenaspoříte dostatečnou částku k tomu, abyste splnili podmínky pro řádný úvěr, splácíte z této půjčky pouze úroky a nesplácíte jistinu. To může tuhle půjčku dost prodražit.
Hlavní výhody a nevýhody hypotéky a úvěru ze stavebního spoření
- U nižších částek úvěru ze stavebního spoření nepotřebujete ručení nemovitostí, hypotéka je nemovitostí zajištěna vždy.
- Na řádný úvěr ze stavebního spoření máte právní nárok, pokud splníte požadované podmínky, na získání hypotéky žádný nárok nemáte.
- Řádný úvěr i hypotéku můžete kdykoliv a bez sankcí doplatit.
- Úvěry ze stavebního spoření mají poměrně vysoké poplatky za sjednání úvěru i vedení úvěrového účtu.
- U překlenovacího úvěru splácíte pouze úroky, dokud nesplníte podmínky pro získání řádného úvěru. U hypotéky splácíte hned jistinu, pouze v případě účelu výstavba/rekonstrukce splácíte jen úroky v době čerpání=doba výstavby/rekonstrukce.
- K získání řádného úvěru ze stavebního spoření musíte spořit alespoň 2 roky a našetřit předem danou část cílové částky. Hypotéku i překlenovací úvěr získáte „okamžitě“.
- Pokud u úvěru ze stavebního spoření neručíte nemovitostí, bude úrok vyšší než u hypotéky (překlenovací úvěr má navíc vyšší úrok než řádný úvěr).
- Úroková sazba u úvěru ze stavebního spoření platí pro celou dobu splácení. U hypotéky platí zvolená úroková sazba jen po dobu fixace (obvykle 1-10 let) a po skončení fixace si volíte novou fixaci a výši úrokové sazby dle aktuálních podmínek na trhu.
TIP: Pozor i na skutečnost, že mnoho bank v případě poskytování hypotečních úvěrů provádí vlastní interní odhad ceny kupované nemovitosti, která může být nižší než tržní/kupní cena. Banku tak může zajímat i stav celého domu (stupeň modernizace a revitalizace). Kupující se pak může dostat do nepříjemné situace, kde vzít chybějící prostředky na úhradu celé kupní ceny. Řešení lze najít v každé situaci, je dobré se zajímat o možnosti financování včas a znát předem hodnotu panelového bytu. Zjistit zdarma a zcela nezávazně odborný tržní odhad ceny panelového bytu vám pomůže on-line kalkulačkaOdhad-zdarma.cz.
