Koupě nemovitosti v exekuci je možná. Je to však složitý proces, který má svá rizika. Rozhodnout se koupit takovou nemovitost může být náročné, na druhou stranu máte možnost získat nemovitost za výhodnější cenu a hodně pomoci i protistraně. Pokud totiž prodávající čelí dluhům, které nezvládá splácet, snadno se dostane do situace velkého nátlaku a může prodat nemovitost velmi nevýhodně. Nebo vše přestane řešit úplně a nemovitost dokonce spadne do dražby.
Koupě nemovitosti v exekuci
Jak postupovat, na co si dát pozor a co je důležité prověřit, když se rozhodnete pro koupi nemovitosti v exekuci, ať už domu, bytu či pozemku:
Spolupracující prodávající
Komunikující protistrana je alfou a omegou úspěšného zvládnutí celého procesu. Prodávající musí chtít svou situaci aktivně řešit. Bohužel exekuce bývá často důsledkem neochoty dlužníka své dluhy řešit a už dávno neplatí, že exekuce potkají jen chorobné a dlouhodobé neplatiče. Stačí nezaplacená faktura za mobilní telefon nebo jedna pokuta za jízdu tramvají bez platného dokladu. Když člověku přerostou dluhy tzv. “přes hlavu”, často podlehne studu nebo beznaději a situaci prostě začne ignorovat. I malé částky tak rychle narůstají díky úrokům a poplatkům exekučního řízení. Přesvědčit prodávajícího ke spolupráci je nezbytné, pokud není ochoten spolupracovat, do koupě se raději vůbec nepouštějte!
Zvažte své finanční možnosti
Zejména pokud nemáte dostatek vlastních prostředků v hotovosti. Nemovitost s exekucí banky neakceptují jako zástavu pro získání hypotečního úvěru. Když nemáte vlastní prostředky, musíte dát bance do zástavy jinou nemovitost.
Zjistěte všechny dluhy
A také exekuce a jejich typ. Zejména v případě vícečetných exekucí na vyšší částky se mějte na pozoru. Prověřte si všechny dluhy prodávajícího. Můžete nahlédnout do centrální evidence exekucí, kterou vede Exekutorská komora ČR (madluhy.cz nebo exekuceinfo.cz). Informace jsou zpoplatněné. Dalším zdrojem je i portál justice.cz, kde zjistíte případnou insolvenci či konkurz. U nemovitosti zkontrolujte v katastru nemovitostí list vlastnictví, především část “C”, kam se zapisují všechna omezení vlastnického práva, tedy i případné exekuce. Pozor na to, že všechny tyto zdroje evidují záznamy pouze o zahájených, tedy pravomocných exekucích. Státní orgány navíc velmi často do registru dlužníků nereportují. Nejčastěji se jedná o finanční úřady a správu sociálního zabezpečení. U nemovitostí s exekucemi je pro kupující největším rizikem existence exekucí, které ještě nebyly zahájeny, ale ke kterým se může schylovat. O těchto nepravomocných exekucích se z žádného dostupného zdroje nedozvíte. Ani dlužník často o možných exekucích neví. Exekutor ho totiž neinformuje předem, aby nedocházelo k nežádoucí manipulaci s majetkem dlužníka.
Vyžádejte si od dlužníka potvrzení
O bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. Požádejte ho také o výpis z registru dlužníků (bankovní i nebankovní registr). Bez jeho spolupráce celkovou zadluženost neověříte. Pro jednání s exekutory a věřiteli budete od majitele nemovitosti potřebovat plnou moc.
Porovnejte dluhy s tržní hodnotou nemovitosti
Může se stát, že výše dluhů přesahuje tržní hodnotu nemovitosti nebo cenu, kterou jste ochotni a schopni za ni zaplatit. Pokud by prodejem nemovitosti nedošlo k zaplacení všech dluhů, je to překážka. Je zde sice možnost domluvit se na uhrazení zbytku dluhu dlužníkem formou splátkového kalendáře, riziko neúspěchu je ale velmi vysoké. Určení poměru dluhů vůči hodnotě nemovitosti vám usnadní on-line kalkulačka Odhad-zdarma.cz. Bez zadání kontaktních údajů a zdarma získáte představu o tržní ceně nemovitosti.
Spojte se s exekutorem a věřiteli
Dlužník nesmí s majetkem, na který byla uvalena exekuce, jakkoliv nakládat. Potřebujete tedy souhlas exekutora, případně dalších věřitelů. Od nich zjistíte aktuální výši dluhů, která mohla narůst o úroky. Také se dozvíte, zda je převod nemovitosti možný okamžitě, a dluhy se vyplácejí následně, nebo je třeba dluhy vyplatit předem. Na tom bude záviset ujednání v kupní smlouvě o způsobu úhrady kupní ceny. Dohodněte si s exekutorem, v jaké lhůtě po splacení dluhu doručí na katastrální úřad návrhy na výmaz všech příslušných zápisů z listu vlastnictví.
Zjistěte, zda už nebyla zahájena dražba předmětné nemovitosti
V určité fázi exekučního řízení totiž může dojít k vyhlášení dražby nemovitosti. Pokud je dražba iniciována exekutorem, jedná se o dražbu nedobrovolnou. I po jejím vyhlášení má ještě dlužník prostor pro úhradu dluhů a zabránění nucenému prodeji nemovitosti, času už ale zbývá výrazně méně.
Celý proces, včetně přípravy smluv, svěřte odborníkům
Koupě nemovitosti v exekuci vyžaduje zkušenost a sladění několika kroků: příprava kupní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí kupní; úhrada dluhů dlužníka (transfer peněz probíhá mezi kupujícím a exekutorem nebo, pokud je kupní cena nemovitosti vyšší než dluhy, mezi kupujícím, exekutorem a prodávajícím, který obdrží zbývající část kupní ceny po úhradě všech “exekucí”); úschova peněz; výmaz exekuce z listu vlastnictví na katastrálním úřadu a zápis nového vlastníka. Pokud je koupě financována hypotékou pak ještě procesy spojené s hypotečním úvěrem v bance. Mít vše správně a bezpečně ošetřeno a formulováno ve smlouvách se vyplatí. Poplatek za služby právníka nebo zkušeného realitního odborníka je vzhledem k pravděpodobné koupi nemovitosti až o statisíce levněji zanedbatelný.
TIP: Při rozhodování o koupi nemovitosti v exekuci myslete při identifikaci jednotlivých exekučních titulů na to, že některé exekuce se mohou protáhnout až na několik let a také může dojít ke změně exekutora, který má exekuci na starosti.
On-line kalkulačka Odhad-zdarma.cz vám pomůže, pokud o koupi nemovitosti v exekuci jen přemýšlíte a potřebujete získat představu o její tržní ceně v porovnání s výší dluhů a také pro případné zahájení vyjednávání o nižší kupní ceně s prodávajícím. Nebo pokud už jste se rozhodli a potřebujete pro jednání s exekutorem znalecký posudek.
